如果用一个词来形容2026年的楼市“”，或许很多人会想到“小”。伴随春天的几场小雨，市场的体感似乎有点凉。不少业内人士调侃：这个小阳春来得热闹，走得却也“决绝”。
显然，这只是句调侃，如果当作结论，未免下得有点早。但从数据上看，情况确实不那么乐观。
刚刚过去的3月，北京二手房网签19886套，创下15个月新高。但进入4月以来，二手房的带看量明显减少，成交速度开始放缓。4月第一周成交4541套，环比下降12.8%；4月第二周成交3492套。截至4月12日，北京4月二手住宅累计成交5536套。按目前数据预测，4月全月二手房网签可能仍在1.5万套左右，环比3月下降，但总体符合往年“3月冲高、4月回调”的基本规律。
新房市场也一样，各大售楼处的访客量相比3月有所下降。除了几个热销盘实现不错网签业绩外，大部分项目起色不大。于是，很多正在看房的买家一边观望，一边表示有点“看不懂”：市场是不是已经开始降温？还要不要买房？
个人认为，市场热度确实有所回落。主要原因可能来自以下几方面：
首先，累积的刚需、刚改需求集中消化。
一方面，3月是传统销售旺季——开年计划入学、年终奖发放、经济转暖、适合看房装修等，都让3月成为全年成交高峰。无论新房还是二手房，3月的成交周期明显缩短，因为大部分买家是年前积累的客户，手里已有首付。趁“小阳春”节点，很多人不再等待，做出了决策。也就是说，无论看作“需求集中释放”还是“需求批量透支”，这都带有很强的节点特质。到了4月，这部分需求释放完毕，自然会出现回调。
另一方面，3月二手房成交中，大部分是500万以下的房源，刚需客对价格非常敏感。随着低价房源减少，或房东要价轻微上浮，成交放缓也是必然。
第二，新房分化成为常态，“冷暖自知”。
尽管3月“小阳春”热热闹闹，但也只是个别项目热销大卖——这些项目是分化下的少数。更多项目不但没“吃上肉”，连“汤”也没来得及喝。换句话说，很多项目3月的答卷并不及格。如果4月乃至整个二季度没有合适的节点和营销策略匹配，去化压力恐怕更大。
需要“卖旧买新”的改善型买家，作为新房的主力，其压力仍在“二手房置换”的难度上：交易成本高、周期长是其一，价格拉锯更是关键。很多人的旧房“卖着卖着就没了耐心”，进而失去信心。只要新房销售催得稍紧，他们可能顺势放弃。
第三，土拍市场情绪传导。
从去年下半年开始，土拍市场变得比较安静，频次和热度都不及以往。通常房企拿地后3~6个月会入市，如果去年下半年拍地少，今年上半年新项目自然也不多。4月即将入市开盘的项目寥寥可数。土拍市场冷清、新房供应少，都不同程度影响了市场热度。
此外，外部环境的间接影响也不容小觑。这一点在此不作展开，简单总结就是：外部大环境关乎预期，进而影响需求端的决策。毕竟买房是大事，关乎家庭资产安全，除了居住品质提升，还有保值考量。
说了这么多原因，并不代表4月乃至二季度都不行。相比3月的高点，有一定回落很正常。尤其对一线城市来说，需求厚度仍在，只要有优质供应，市场表现就不会差。即便整体市场分化，能走出独立行情的楼盘仍然存在。
再说了，二季度才刚过半，没必要放大悲观，更没必要妄下结论。换句话说，如果有专家告诉你“市场将会怎样”，千万别轻信。如果想及时了解市场变化，不妨关注以下几点：
一看3月的热销盘能否顺利如期推进；
二看市场主力在售盘成交是否有明显增量；
三看千万级豪宅成交有无明显升温；
四看二手房能否实现“量稳价升”；
五看接下来的供地质素与拍地结果。
这里我再加一条：六看接下来是否有助力需求的相关楼市政策及时出台落地。
还是那句话：保持理性，保持乐观。楼市，仍值得期待。
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