万科房地产开发系统员工在2020年至2025年间累计减员12,468人，比例高达63.45%，这一数据背后是多重因素交织的深刻转型，标志着中国房地产行业一个时代的终结。
一、数据事实：五年结构性巨变
• 2020年末：房地产开发系统员工19,649人（行业巅峰时期）。
• 2025年末：该业务员工锐减至7,181人。
• 五年净变化：累计减少12,468人，减员比例63.45%。
• 结构性调整：万科集团总员工数量并未同比例坍塌，2025年末在册员工总数131,429人，较2024年末微增2.97%。这背后是开发业务剧烈收缩的同时，物业服务（万物云）等经营性业务持续扩张——2025年万物云员工增加6,304人，总人数达108,745人，完全对冲了开发端的人员缩减。
二、战略转型：从“开发”到“开发、经营、服务并重”
面对房地产行业从“黄金时代”向“黑铁时代”的转变，万科明确了“开发业务做减法，经营服务业务做加法”的核心战略。
• 开发业务收缩：投资大幅放缓，2024年全年仅新增13个项目。资源高度聚焦于核心城市和“保交付”任务，2025年按期保质交付房屋11.7万套。
• 经营服务业务扩张：物业服务（万物云）、商业运营（印力）、长租公寓（泊寓）、物流仓储（万纬）等经营性业务，因其现金流稳定、周期性弱，被确立为对抗行业周期的“第二曲线”。2025年，经营服务业务全口径收入达580.1亿元。
三、组织架构革命：史上最大规模“削藩”
2025年9月，万科落地了成立近40年来最大规模的组织变革，这是实现人员精简的直接推动力。
• 打破三级架构：全面撤销北京、华东、华中、南方、西南五大区域公司，以及原有的开发经营本部，打破了沿用近二十年的“集团-区域-城市”三级管控模式。
• 转向二级扁平管控：新架构变为“集团总部-地区公司”两级模式。集团总部新设13个职能中心（如投资发展中心、成本招采中心），直接管理全国16个地区公司，采购、财务、人力等核心权限全部上收至总部。
• 目的与成效：此次“削藩”旨在终结过去区域公司“各自为战”造成的资源浪费和内耗，实现“极限降本”和资源全国一盘棋统筹。2025年上半年，开发业务通过此类精益管控和组织优化，实现人工与中后台费用同比下降超过18%。
四、财务压力与生存之战：巨额亏损下的极限求生
万科裁员的核心驱动力是严峻的财务现实。
• 巨额亏损：2025年，万科归母净利润亏损885.56亿元，2024-2025两年累计亏损近1380亿元。
• 债务压顶：截至2025年末，万科有息负债合计3,584.8亿元，其中一年内到期的达1,605.6亿元，而货币资金仅672.4亿元，偿债压力巨大。
• 销售下滑：2025年上半年销售金额691亿元，同比下降45.7%；前三季度销售收入1,004.6亿元，同比大幅缩水。
在这种“活下去”成为首要任务的极限压力下，降本增效、极限“瘦身”成为生存的必然选择。通过组织优化和人员精简，据估算每年能为公司节省约18亿元的管理费用。
五、治理结构变革：从职业经理人到国资深度管控
2025年是万科公司治理发生根本性变化的一年。
• 高管更迭：2025年1月27日，创始人王石时代的最后标志性人物——董事会主席郁亮、总裁祝九胜等集体辞任。来自大股东深铁集团的辛杰接任董事会主席。
• 国资主导：一系列深铁背景的高管进入核心岗位，万科正式从过去近三十年的“职业经理人主导”模式，进入“国资深度管理”新阶段。
• 剧烈动荡：2025年以来，已有超过30位核心高管或区域负责人离职。组织调整与人事震荡交织，进一步加速了人员的自然流失与主动优化。
深铁集团在2025年累计提供了超过300亿元的借款支持，帮助公司稳定经营，但面对千亿级亏损与债务压力，现有支持仅是杯水车薪。
六、行业背景与影响：一个时代的终结
万科裁员是房地产行业深度调整的缩影。
• 政策转折：2020年8月出台的“三道红线”政策，彻底终结了房地产依赖“高杠杆、高负债、高周转”的扩张模式。
• 行业出清：自2019年房地产从业人员达到293.7万人的峰值后，行业便进入持续减员通道。万科63.45%的减员比例，表明行业调整已从财务报表上的“降负债”，深入至企业组织的“刮骨疗毒”。
• 未来形态：这预示着未来中国头部房企的典型形态：更轻、更专、更依赖运营和服务能力。
总结
万科房地产开发业务63.45%的人员减员，是三重逻辑叠加的必然结果：
1. 生存逻辑：在行业冰冻、巨额亏损和债务重压下，通过组织“刮骨疗毒”和人员精简来极限求生。
2. 战略逻辑：坚决从高周转的增量开发模式，转向以经营性业务为稳定器的存量运营模式。
3. 治理逻辑：在深圳国资全面主导下，推动了一场告别“诸侯分治”、强化总部集权的深刻治理变革。
这12,468人的离开，标志着一个依赖土地红利和金融杠杆狂飙突进的时代彻底落幕。与此同时，一个更聚焦、更扁平、更注重现金流和运营质量的新万科，正在艰难重塑之中。
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